Taloyhtiön saneeraushankkeet aiheuttavat monesti osakkaiden – ja jopa hallitusten – keskuudessa hämmennystä ja päänvaivaa. Miksi tehdään? Milloin ja miten? Millä aikataululla? Tämän artikkelin tarkoituksena on valottaa prosessia ja keitä hommassa on mukana ja miksi.
Kaikki lähtee tietenkin saneeraustarpeesta. ”Uudet partsit ois kliffat” ei oikein riitä syyksi hankkeen käynnistämiseen, ellei taloyhtiöllä ole kertyneitä varoja aivan riesaksi asti. Tarve todennetaankin useimmiten kuntoarviolla ja kuntotutkimuksella, jotka tilataan ulkopuoliselta insinööritoimistolta. Arvion ja tutkimuksen ero muuten kuin tietenkin hintalapussa on karkeasti ottaen siinä, että tutkimuksessa mennään rakenteisiin sisälle ja tuotetaan näytteenoton myötä tarkempaa tietoa rakenteiden kunnosta. Arvio kertoo onko tarvetta tehdä myös tutkimus. Kuntoarviot ja -tutkimukset ovat hyvä lähtökohta pitkän tähtäimen suunnittelulle.
Kuntoarviot ja -tutkimukset ovat ensisijaisesti hallituksen työkaluja, mutta hallitus voi ne halutessaan jakaa myös osakkaille. Myös tiivistelmien ja yhteenvetojen tekeminen on hyvä idea. Tärkeää on, että osakkailla on ajantasainen ja realistinen kuva kiinteistön kunnosta ja saneeraustarpeesta. Tämän takia asunto-osakeyhtiölakikin velvoittaa hallitusta esittämään selvityksen tehdyistä ja olennaisesti yhtiön talouteen ja asumisen kuluihin vaikuttavista korjauksista vähintään vuosittain yhtiökokouksessa. Samaan hengenvetoon mainittakoon, että vuosikorjaustasoisia pienempiä operaatioita ei ole mielekästä käsitellä yhtiökokouksessa. Jokaista huulitiivisteen vaihtoa tai kukkapenkin laudanvaihtoa ei ole olennaista eikä AsOy-lain hengen mukaistakaan raportoida yhtiökokouksessa. Pienempien asioiden käsittelyä ja osakkaiden ajatusten kuulemiseksi voidaan järjestää esim. asukasiltoja, joista saadaan tärkeää tietoa päätöksentekoa ohjaamaan.
Kun hallitus yhdessä isännöinnin kanssa tutkii kuntoarvion tai -tutkimuksen tuloksia, tulee korjaustarve hyvinkin selväksi. Kun tarve on todettu ja alustavat askelmerkit korjauksesta muodostuneet, esittää hallitus yhtiökokoukselle hankesuunnittelun aloittamista. Hankesuunnittelun toteuttaa ulkopuolinen ammattilainen, usein insinööritoimisto. Hankesuunnittelussa kartoitetaan ja rajataan hankkeen parametrit, joiden pohjalta aletaan saamaan selville hankkeen laajuutta ja hintaluokkaa. Hankesuunnittelu tarjoaa monesti myös useamman toteutusvaihtoehdon. Tämä on yleistä esim. linjasaneerausten yhteydessä.
”Mihin sitä kallista suunnittelua muka oikein tarvitaan? Meizin serkun talon rempan teki Käigärniemen putki ja sepeli Ky ja alle suunnittelutarjouksen hinnalla!”, voi olla kysymys osakkaiden sakeasta rivistöstä. Vanha viisaus on, että hyvin suunniteltu on puoliksi tehty ja huonosti suunniteltu nostaa toteutuksen aikaisia kuluja huomattavasti. Urakkasopimuksen mukainen työ on aina halvempi kuin lisätyönä teetetty.
Esimerkkinä suunnittelun hyödyistä mainittakoon erään asiakasyhtiömme ikkunasaneerauksen suunnittelu. Laiska isännöitsijä olisi ottanut ARSKAsta yhtiön rakennepiirustukset, soittanut tontille neljä ikkunafirmaa ja pitänyt huutoäänestyksen halvimmasta hinnasta. Hallituksen kanssa päädyimme menettelemään perinteisen kaavan mukaan, eli yhtiökokoukselle esitettiin hankesuunnittelun aloittamista ja yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti suunnittelu kilpailutettiin ja aloitettiin.
Suunnittelijan kilpailutuksen jälkeen homma pääsi mukavasti käyntiin, ja suunnittelija pian ottikin yhteyttä. Ensinnäkin rakennusviraston kuvat eivät pitäneet paikkaansa ikkunoiden koon suhteen. Tällä huomiolla säästettiin heti selvää rahaa. Toiseksi ikkunoiden tiivistysaineista löytyi materiaaleja, jotka edellyttivät haitta-ainepurkua. Tämäkin oli erittäin hyvä tieto suunnitteluvaiheessa. Suunnittelijan ja teknisen isännöitsijän yhteistyö Rakennusvalvonnan kanssa poiki myös, että lupaprosessissa päästiin kevyemmällä menettelyllä ja säästettiin tuhansia euroja. Voidaan sanoa suunnittelun säästäneen jo ennen valmistumistaan taloyhtiön rahoja huomattavan summan.
Monesti toteutussuunnittelu, jossa paketti niputetaan kasaan rahoitusta myöten, yhdistetään hankesuunnitteluun, jolloin säästetään aikaa ja monesti myös jonkun verran rahaa. Toteutussuunnittelija voi olla hankesuunnittelun tehnyt taho, mutta myös eri yritys. Toki hanke- ja toteutussuunnittelujen välissä homman voi käyttää yhtiökokouksen päätettävänä etenkin jos toteutusvaihtoehtoja on useampi, mutta viimeistään toteutussuunnittelun jälkeen hallitus tuo esityksensä yhtiökokouksen päätettäväksi. Samalla päätetään useimmiten myös hallituksen valtuuttamisesta nostamaan suunnitelman mukainen laina saneerauksen rahoittamiseksi ja valitsemaan urakoitsija. Tässä vaiheessa voidaan olla myös jo niin pitkällä, että urakoitsijakin on kilpailutettu.
Yhtiökokoukselle ei tuoda ns. keskusteluasioita, vaan hallituksen esityksestä äänestetään joko puolesta tai vastaan. Jos esitykseen liittyy ns. arvonta-aspekteja, on hallituksen syytä tuottaa esityksestä vielä yksi iteraatio, jonka pohjalta yhtiökokous pystyy nimenomaan äänestämään puolesta tai vastaan.
Projektijohto eli projektipäällikkö ja valvonta astuvat kuvaan yleensä viimeistään toteutussuunnitteluvaiheessa. Projektipäällikkö on yksi henkilö, mutta valvonnasta näkee erilaisia käytäntöjä. Taloyhtiölle myydään usein valvojaryhmä erillisine pää-, LVI-, sähkö ja rakennevalvojineen, mutta niinkin merkittävä asuntotuottaja kuin Helsingin kaupunki rakennuttaa kortteleita vain yhtä valvojaa käyttäen. Pätevyys tietenkin ratkaisee, niin projektipäällikön kuin valvojankin tapauksessa.
Saneerauksen toteutuksessa isännöinti, projektijohto ja urakoitsija tekevät tiiviisti yhteistyötä. Ylläreitä tulee aina etenkin vanhoja kiinteistöjä saneeratessa, mutta ammattilaiset keksivät monesti ongelmatilanteisiin ns. huonon kompromissin, missä jokainen osapuoli joutuu tekemään myönnytyksiä. Tilaajan laskuttaminen joka taholla armotta on huono idea ja ei ainakaan nosta tunnelmaa homman edetessä. Isännöinnin ja yhtiön palkkaaman projektijohdon tulee olla tilaajan puolella, ja hallituksen tehtävä on muistuttaa tästä palkkaamiaan ammattilaisia, jos prioriteetit tuntuvat hämärtyvän.
Toteutuksen valmistuttua suoritetaan kohteen vastaanotto. Vastaanotosta alkaa myös takuuaika, joka on tavallisesti 24 kk. Takuuaikana kerätään havaituista urakkatyön puutteista jälkitarkastuslista, jonka listaamat puutteet urakoitsijan tulee korjata. Urakoitsija on velvollinen korjaamaan kustannuksellaan suorituksessaan ilmenneet puutteet ja viat. Nämä työt eivät ole lisätöitä, vaan jo kuten Rakennusalan yleiset sopimusehdot, YSE 1998, joita uudis- kuin korjausrakentamishankkeissakin noudatetaan lähes poikkeuksetta, 1§:ssä asian esittää,
”urakoitsija on velvollinen sovittua urakkahintaa tai muuta maksuperustetta vastaan tekemään kaikki urakkasopimuksen ja siinä noudatettaviksi määrättyjen sopimusasiakirjojen edellyttämät työt ja toimenpiteet sekä hankinnat aikaan saadakseen näissä asiakirjoissamääritetyn työntuloksen ja luovuttamaan sen sopimusasiakirjojen mukaisesti tehtynä valmiina tilaajalle.”
Kun takuuaika on umpeutunut, palautetaan urakoitsijalle urakanaikainen takuusumma. Ellei toisin sovita, rakennusajan vakuus on arvoltaan 10 % ja takuuajan vakuus 2 % arvonlisäverottomasta urakkahinnasta.
On tärkeää, että saneeraushankkeissa ei sooloilla hallituksen tai isännöinnin toimesta, vaan että prosessi viedään läpi harkiten, huolellisesti ja hyvää hallinto- ja isännöintitapaa noudattaen. Vastuu osakkaille on suuri, ja etenkin isot hankkeet vaikuttavat kaikkien osakkaiden talouteen usein merkittävästikin. Prosessin ymmärtäminen ja hahmottaminen auttaa myös taloyhtiön hallituksen jäseniä päätöksenteossa, ja moni kehää kiertävä keskustelu ja turha pähkäily putoaa pois, kun kaikilla on selkeä kuva hankkeen eri vaiheista ja etenemisestä.
